L’estimation immobilière, une tâche fastidieuse

Lorsqu’un vendeur décide de vendre son logement, l’un des premiers obstacles auquel il est confronté est la détermination du prix de vente.

En effet, s’il cherche bien évidemment à céder son bien immobilier au meilleur prix, il ne doit pas non plus tomber dans le piège de le surévaluer car cela risquerait fort de faire fuir les acheteurs.

Par conséquent, l’objectif du vendeur va être de déterminer le juste prix qui permette d’assurer la vente sans toutefois brader le logement.

Il faut dire qu’il est strictement impossible de connaître le prix de vente d’un bien à l’avance puisque ce dernier résulte finalement d’un jeu classique de confrontation d’une offre et d’une demande.

Toutefois, parce que définir un prix de vente reste indispensable en amont de la commercialisation d’un appartement ou d’une maison, vous allez trouver dans la suite de cet article différentes méthodes qui doivent vous permettre d’obtenir une estimation la plus juste possible de la valeur de votre bien.

Deux méthodes pour effectuer une estimation immobilière

Si vous désirez estimer seul le prix de vente de votre maison ou de votre appartement, vous pouvez avoir recours à deux méthodes qui donnent des résultats convenables :

La méthode par comparaison. L’idée est de trouver parmi les produits immobiliers en vente des biens similaires en termes de prestations et surtout d’emplacement. En effet, il est possible de dire que deux biens identiques situés dans le même quartier ont la même valeur.

Si aucun bien situé dans votre quartier n’est actuellement sur le marché ou si les biens disponibles présentent des prestations de qualité différente, pondérez votre prix selon que vous jugez objectivement que votre logement est mieux ou moins bien que la concurrence. Ces données doivent vous permettre de positionner votre logement sur le marché et donc de déterminer un prix de vente qui semble réaliste

La méthode par capitalisation. Bien qu’elle soit plus fréquemment utilisée pour définir le prix de vente de biens destinés à des individus souhaitant investir dans le locatif, la méthode par capitalisation peut être pertinente pour fixer le prix de vente d’une maison ou d’un appartement.

Encore faut-il que vous connaissiez le loyer annuel de votre bien s’il était loué et le taux de rentabilité des investissements locatifs sur votre périmètre géographique. Si vous pouvez obtenir facilement ces données, il vous suffit de diviser le loyer annuel par le taux de rentabilité et de multiplier le tout par 100 pour avoir une bonne estimation d’un prix de vente réaliste.

Pour autant, plutôt que faire n’importe quoi et prendre le risque de brader son logement et/ou de faire fuir les acheteurs, la meilleure solution est peut-être de laisser un professionnel définir la véritable valeur de son bien.

Une estimation immobilière par un professionnel, l’assurance d’un prix de vente réaliste

Parce que le prix de vente d’un bien immobilier est essentiel dans une transaction immobilière, il peut être judicieux de compter sur la prestation d’un professionnel pour l’établir.

Mandater un expert est ainsi une solution particulièrement intéressante d’autant que sa prestation vaudra entre 1000 et 2000 CHF la plupart du temps. Celui-ci réalisera un audit complet du bien immobilier et déterminera à partir de ces observations et de sa connaissance du marché le prix de vente juste. Il est bon de savoir que ce type d’expertise correspond à ce que demandent les banques en amont de l’octroi d’un crédit hypothécaire. Elles sont ainsi sûres que le prix payé par l’emprunteur correspond bien à la véritable valeur du bien.

Si vous jugez que la définition de votre prix de vente ne nécessite pas un tel investissement, il vous est aussi possible de vous orienter vers une autre alternative. Des professionnels de l’expertise immobilière proposent des prestations moins chères que l’expertise classique et reposant sur la méthode dite « hédoniste ». Autrement dit, moyennant 300 à 500 CHF, des professionnels vont définir le prix de vente de votre bien à partir d’une immense base de données des transactions réalisées récemment sur des biens comparables.

Très fiable quelle que soit la méthode utilisée, l’expertise immobilière est l’assurance de mettre en vente un bien au juste prix. Toutefois, il est recommandé d’avoir plutôt recours à l’expertise classique pour les biens anciens puisque cette dernière accordera davantage d’importance à l’état du bien mais aussi à son potentiel. La méthode hédoniste convient quant à elle parfaitement pour de l’immobilier neuf tant elle se veut proche des prix du marché.